Los descubiertos de algunos propietarios obligan a numerosos edificios a posponer rehabilitaciones y reducir servicios
Andrea J. está que trina hace varias semanas porque por ‘decretazo’ vecinal le toca limpiar el rellano de su escalera en el distrito de Sants-Montjuïc hasta que las finanzas de la comunidad remonten. La causa del recorte en los servicios de la finca es la morosidad, que ha llevado a esta pequeña comunidad de 12 vecinos a quedarse en números rojos y ver peligrar incluso el uso del ascensor. «Es inadmisible que el impago de unos nos afecte a todos o nos obligue a aumentar las cuotas», señala. Pero no está sola en su queja: el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) subraya que entre un 80 y un 90% de las comunidades de la ciudad sufren impagos por parte de algún vecino, mientras que en una cuarta parte de las fincas la morosidad es tan recalcitrante que llega a afectar a su normal funcionamiento: el recorte de servicios o el retraso en obras de mantenimiento, rehabilitación de fachadas o de mejora de accesibilidad suelen ser las principales consecuencias.
La emtidad de los administradores en la capital catalana ha reivindicado hace apenas unos días una reforma legislativa para pedir algo que ahora es aún más frustrante para las comunidades: que cuando se embargue una vivienda por no asumir la hipoteca, sea obligado comunicar quién es el nuevo adjudicatario a fin de que se le puedan reclamar lo antes posible las deudas con su comunidad y no queden en un limbo como hasta ahora. «Cuando alguien llega a dejar de pagar su hipoteca es porque mucho tiempo antes ya dejó de pagar los gastos de comunidad…», reflexiona Lorenzo Viñas, presidente del colegio profesional, que se enfrenta a este tipo de situaciones continuamente. Entre el periodo de impagos previos a las comunidades más los procesos de ejecución hipotecaria y posterior desenlace de venta del inmueble, las deudas se engordan año tras año sin que los vecindarios en esos casos sepan a quién reclamar y sea lento y complicado que los bancos asuman el dispendio.
«Es desesperante y afecta mucho a la convivencia de las comunidades», añade Viñas. Pero también los procesos de morosidad enquistada en general son los culpables de obras en fachadas, vestíbulos, instalaciones de ascensores, mantenimientos y demás intervenciones que muchos vecindarios posponen junta tras junta por no disponer de fondos y no estar dispuestos quienes sí pagan a engordar las cuotas para cubrir los déficits. En torno a un 25 o 28% de las fincas, estiman, sufren este mal mayor.
En los últimos dos años la situación está estabilizada, pero ante el aumento de coste de las hipotecas y la presión que sufren por este hecho muchos hogares, la patronal prevé un repunte de impagos a corto y medio plazo.
«Somos 14 y hay dos deudores y otro que se niega a pagar»
En otra finca de la Nova Esquerra del Eixample hace un par de años intentaron pasar la inspección técnica de edificios (ITE) obligatoria, pero surgieron algunos defectos graves (unas grietas en la fachada posterior, entre otras) que deben ser corregidos para tener luz verde. «Costarían unos 2.000 euros por vecino, pero somos 14 y hay dos que adeudan más de ese dinero y otro que se niega a pagar las mejoras», se queja Mercedes D., viendo que los impagadores hacen titánico el esfuerzo del resto de residentes y su espera.
El administrador Alberto Izquierdo, que también es secretario del CAFBL, relata el caso de una finca de solo cinco vecinos donde se autogestionaban, hasta que sufrieron unos desprendimientos que obligaron a afrontar una rehabilitación importante a la par que se les abría un expediente sancionador por el estado del inmueble, que prefiere no ubicar por protección de datos. «Tenían una capacidad económica limitada y en los bajos había una persona que no podía pagar nada, así que asumimos la administración sin cobrar inicialmente, constituimos la comunidad y logramos un préstamo para llevar a cabo la obra», que estuvo a punto de ser misión imposible por la insolvencia de parte de los vecinos.
Impagador con jeta o por necesidad
Este especialista distingue entre el impagador que se aprovecha de saber que los procedimientos son lentos y las comunidades solo llegan a demandar en casos de más de año y medio de deuda, y tiene otras prioridades económicas pero acaba pagando in extremis. Pero existe el moroso por necesidad, que realmente no puede afrontar las cuotas, y que habitualmente cuenta con «la solidaridad vecinal» y menor presión para tratar de resolver la situación con paciencia. Recuerda el conmovedor caso de un señor mayor, en el centro de Barcelona, de ingresos modestos que admitía no poder pagar de ninguna manera la cuota, pero que habría querido hacerlo, de forma que optaba por abonar como gesto un tercio de lo que le correspondería y dejó de utilizar el ascensor –por vergüenza– pese a vivir en un quinto piso.
No es lo habitual, porque existe también el moroso que ni se inmuta ante los requerimientos y es ajeno a la situación de la comunidad. En Catalunya «no se le puede prohibir disfrutar de los servicios comunitarios aunque no paguen», subraya Viñas. Algo que enfurece en algunos casos al resto de residentes, que llegan a hacer una sobreaportación económica para que las fincas no se vean afectadas. «El problema más grave lo tienen los edificios pequeños con pocos propietarios, donde un moroso o dos ya tienen afectación en el resto, porque el dinero no llega para los gastos corrientes o hacen que temporalmente haya que ampliar las cuotas.
Las cifras de deudores están estabilizadas en los últimos dos años, pero se prevé que crezcan por el encarecimiento de las hipotecas.
Cuando el desenlace acaba en los juzgados la carga para la comunidad es aún mayor, porque ha de asumir inicialmente los gastos de abogado y procurador, lo que supone que la deuda alcanzada ya suele sumar más de año y medio de impagos y las acciones a emprender han pasado por la asamblea vecinal. Se enfrentarán después a más de dos años de proceso, dado el «colapso» judicial, mientras el descubierto del afectado se agranda a diario.
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