La minvant oferta i els preus rècord tensen més que mai el lloguer de pisos a Barcelona

Aquest agitat context, amb entitats socials que urgeixen a aplicar la nova llei de vivenda per frenar-ne els preus, però amb les patronals i agents del sector convençuts que una regulació enfocada només en el control als propietaris encara reduirà més l’escàs mercat, s’afegeix a una previsible demanda més elevada de pisos de lloguer aquest any. Als inquilins per convicció shi sumaran els que no puguin comprar una vivenda per l’encariment de les hipoteques, segons afirmen diferents estudis i analistes. A més, el recurs de les assegurances d’impagament pel qual opten molts llogaters com a salvavides no està a l’abast de gaires candidats a llogar, ja que sol exigir que la renda no superi el 35% dels ingressos, i altres requisits d’estabilitat laboral.

El conflicte està servit i xoca amb un dèficit històric de vivenda social (l’ajuntament té en construcció 2.300 pisos), impossible de corregir a mitjà termini i que trasllada la pugna a propietaris i inquilins. Els abusos en els preus i en els augments (vegeu-ho en aquest altre reportatge) són denunciats amb freqüència, però també augmenta la desconfiança en els petits propietaris, que són molts més en termes numèrics que els grans tenidors, i davant les incerteses o la sensació de desprotecció jurídica tendeixen a vendre o deixar d’arrendar. Les seves males experiències, tot i que no siguin majoritàries, també augmenten.

E. G. és un dels que han venut el pis de l’Eixample que durant 20 anys va destinar al lloguer: «He tingut de tot, des d’inquilins fantàstics a algun impagament amb destrosses al pis», rememora. Fa uns quants anys, va viure un cas que va acabar en plet i amb la venjança de l’arrendatari, que permetia als seus gossos orinar i defecar a la vivenda. «Quan se’n va anar no hi podíem entrar per l’olor, vam haver de deixar-lo mesos amb les finestres obertes», recorda. Després va haver d’«invertir 30.000 euros a reformar-lo», afegeix. L’expropietari continua pendent d’un deute alt, tot i que el morós ja tenia embargaments previ i el pagament sembla improbable. «Es protegeix el dret a la vivenda, però no al propietari, estem indefensos perquè alguns inquilins saben que ara tenen la paella pel mànec», opina, demanant més corresponsabilitat a les administracions.

Impagaments des de la pandèmia

Carmen P. i el seu difunt marit van dedicar gairebé tota la seva vida a pagar el seu piset d’Horta i un altre que van comprar just al costat per facilitar la jubilació. Però des que va enviduar i va posar de lloguer aquest últim just abans de la pandèmia, suma tres anys d’impagaments i estrès, que l’han sumit en un llarg conflicte judicial i l’han convertit col·lateralment en morosa: no pot afrontar la derrama per a la instal·lació d’un ascensor a la finca.

Des de l’Amèrica del Sud, Luis M. demana que es canviï el seu nom perquè ha rebut amenaces de les persones que van llogar el seu pis a Sants-Montjuïc, van deixar de pagar i van organitzar l’ocupació de diferents pisos de la finca en moments en què eren buits. «Són un clan perillós», afirma. Viu terroritzat per l’experiència, que l’ha obligat a vendre la vivenda.

Isidro B. ha optat, en canvi, pel lloguer temporal: «Me’l gestiona una empresa, i així no hi ha problema de cobraments». Va heretar de la seva àvia un pis al Raval, i per no mudar-se del seu a Nova Gràcia va preferir llogar-lo i destinar-lo a cobrir la seva pròpia renda. «Amb el primer inquilí tot va anar bé, tot i que amb prou feines va estar un any. Però el segon el va enganyar. «Era una parella que va presentar nòmines falses que no vaig saber detectar. Al segon mes ja no van pagar i va ser un infern que sortissin del pis, perquè vaig gastar tots els meus estalvis en advocats i no he aconseguit recuperar res». Relata que a l’anar-se’n «es van emportar mobles, els electrodomèstics i fins i tot van arrencar la tassa del vàter i van trencar canonades per ràbia».

Són una altra cara de la moneda del problema de la vivenda, en un context en què les «administracions fan recaure les mesures de control de preus en els propietaris sense ajudes compensatòries», insisteix Llorenç Viñas, president del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida. Aquesta conjuntura ha situat l’oferta de pisos disponibles al mercat de lloguer de Barcelona en un dels mínims de la dècada, complicant l’accés a la vivenda de molts ciutadans.

L’últim informe de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona indicava que de les 785.757 vivendes que té la ciutat, un total de 290.416 estan destinades al lloguer. Els grans tenidors (amb més de 10, segons la llei estatal), copen el 15% dels pisos total de la ciutat, mentre al parc concret de lloguer concentren el 31,9%. A la capital catalana, el 94,7% dels propietaris tenen una o dues vivendes, que en sumen més de 545.000 (69,4%). No obstant, només l’1,8% dels propietaris (9.181, entre físics i jurídics) són els que concentren gairebé 169.000 pisos, o sigui el 21,5% del total, perquè tenen més de 6 unitats. Pel mig, hi ha un 3,6% que posseeixen entre 3 i 5.

Aquesta disparitat en els perfils de propietaris fa que les reaccions davant el que el sector anomena «inseguretat jurídica» siguin diferents. Al·ludeixen a les mesures imposades a Catalunya (anul·lades per la justícia) per limitar els preus dels lloguers, els límits a les pujades anuals en un 2% (independentment de l’IPC) prorrogats fins a mitjans del 2023 pel Govern central «sense tenir en compte l’augment real dels costos que assumeix el llogater», la protecció a perfils vulnerables contra els desnonaments (necessària però amb fissures) i l’escassa protecció que senten en casos d’impagaments o ocupació il·legal.

El resultat, coincideixen informes del 2022 de grans portals populars com Idealista i Fotocasa, és que molts propietaris han preferit vendre aprofitant l’alça del mercat després de la pandèmia, o passar-se al creixent mercat del lloguer temporal (per mesos) que queda fora de la regulació tradicional i que no està restringit com el turístic. Els primers constaten una caiguda de l’estoc del 28% l’últim any, enfront del 30% dels segons. En el cas d’Idealista afegeixen que ja abans de la pandèmia, en el primer trimestre del 2020 es va iniciar una brusca caiguda de l’oferta (49%), que ara és menor perquè hi ha una base estructural. Fonts del portal, que aquest divendres comptava ‘només’ amb 5.384 pisos de lloguer, assenyalen a aquest diari que les mesures de les administracions estan «afavorint els actuals inquilins, però «posant-ho més difícil per als futurs» davant la reducció de l’oferta, que tensa els preus en un cercle viciós.

Un altre informe de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) xifrava aquesta setmana en el 15% la reducció de l’oferta en el període de vigència de la llei catalana del 2020 per contenir els preus del lloguer, tot i que el Sindicat de Llogateres ha qüestionat la metodologia i els resultats, al considerar les dades esbiaixades.

Més enfrontaments judicials

Tot i que la majoria d’inquilins paguen les rendes i la majoria dels propietaris prefereixen arrendataris amb continuïtat, primant en molts casos l’estabilitat i el respecte als immobles en lloc de pujades desmesurades, els casos que acaben judicialitzats han crescut els últims anys, davant els històrics acords entre parts d’abans, explica l’advocada Arantxa Goenaga, especialitzada en dret immobiliari i sòcia de Cercle Legal Barcelona.

L’experta porta ara el cas de Carmen, que s’ha prolongat més de l’habitual perquè inicialment no va ser ben gestionat. Explica que la dona, que actualment viu amb una filla fora de la ciutat, té una pensió mínima i confiava en aquests lloguers per acabar els seus dies amb tranquil·litat financera, però l’impagament d’una de les dues vivendes la podria arruïnar, ja que la finca afronta fortes derrames. «Només vol que això es resolgui i vendre, està cansada de problemes». La seva inquilina es va quedar sense ocupació durant la pandèmia, però ara treballa en negre, com han comprovat, rep ajudes i té dos fills universitaris becats. Se la considera vulnerable i el judici per al seu desnonament ha sigut ajornat diverses vegades.

Els processos judicials s’han alentit fins a superar l’any d’espera després dels decrets del Govern, amb un propòsit social que ningú qüestiona, però que trasllada el problema als propietaris, opina. Per a un fons gran tenidor és una mera pèrdua de rendibilitat, però per a un particular comporta riscos que el fan desistir de l’activitat.

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona i el Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI), com el d’administradors, insisteixen que la falta d’oferta, com a problema central, no millorarà amb la llei de vivenda que ultima el Govern espanyol, i reivindiquen que aquestes polítiques s’acompanyin d’incentius per als propietaris, per garantir que la demanda es pugui cobrir. Però el Sindicat creu que sense el control urgent per llei la situació és insostenible.

La directora general d’ASVAL, associació de propietaris amb vivendes de lloguer, María Andreu, assegura que «les famílies vulnerables són les principals afectades per la reducció d’oferta, perquè dificulta encara més que puguin accedir a una vivenda». «Per solucionar aquest problema social, hem d’apostar per la col·laboració publicoprivada per desenvolupar el parc de vivenda pública de lloguer social», opina, davant les actuals polítiques «intervencionistes».