El Tribunal Constitucional tomba la llei catalana que regula el preu del lloguer i aquest no serà l’únic canvi que patirà el sector
La llei per contenir els preus dels habitatges en lloguer a Catalunya només ha durat un any i mig. El Tribunal Constitucional ha anul·lat gran part de la Llei 11/2020 argumentant que la normativa catalana envaïa competències estatals. Amb aquesta decisió, el mercat de lloguer residencial català torna a patir un canvi legislatiu transcendental que, a més, no es fa per motius de la salut del mercat, sinó polítics i legislatius, fet que empipa els principals agents del sector.
El tren de la bruixa. Eduard Solé, soci i director d’operacions de Monapart compara la llei d’arrendaments dels últims anys amb el tren de la bruixa: “ha patit molts canvis legislatius que afecten, evidentment, el mercat i els que participem del mercat”.
És una font d’incertesa que ve ocasionada “per una disputa entre governs”, reflexiona Alex Vàzquez, director d’administració de lloguers de Forcadell, qui afegeix que, a més, “aquesta llei va néixer amb data de caducitat i sense escoltar als experts del mercat”. En la mateixa línia, les principals associacions i col·legis professionals del sector han fet un comunicat conjunt amb una clara denúncia: “Malauradament, no se’ns va escoltar, no se’ns ha escoltat i no se’ns escolta”.
Diversos col·lectius del sector immobiliari: “Malauradament, no se’ns va escoltar, no se’ns ha escoltat i no se’ns escolta”
El col·lectiu demana “mesures estructurals, i no normatives populistes” que provoquen més desconfiança, agreugen una situació d’inseguretat jurídica i redueixen la disponibilitat d’habitatge assequible. Han participat d’aquest comunicat l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, el Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i Província, el Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE), la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida, el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) i el Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya.
En aquest context de canvi permanent, a més, se sap que una altra normativa està a punt de tornar a sacsejar el mercat. El Govern d’Espanya presentarà, abans de l’estiu, una llei per a limitar el preu del lloguer. I, paral·lelament, abans d’acabar l’any, també té previst aprovar una nova Llei d’Habitatge Estatal. L’objectiu de la fixació dels preus és el mateix que el de la Generalitat: limitar els preus de lloguer a “zones tensades”. L’índex de preus que precedirà aquesta llei el publicaran a finals de març. A través de “milions de dades creuades d’Hisenda, de registradors de la propietat, del dipòsit de finances, del cadastre i de l’INE, tindrem una imatge real de l’evolució dels preus a les zones tensades” va anunciar David Lucas Parrón, secretari general d’Agenda Urbana i Habitatge del Govern espanyol.
Els 160.000 contractes afectats
La Llei 11/2020 tenia la finalitat de contenir i moderar el preu del lloguer a determinades zones de Catalunya que, segons la Generalitat, “per les seves característiques, no garanteixen tenir habitatges de lloguer a un preu assequible, de manera que s’obstaculitza l’accés a tota la població”. La normativa s’ha aplicat, durant l’últim any i mig, a un total de 60 municipis catalans amb més de 20.000 habitants. Segons dades del Sindicat de Llogateres, durant aquest temps la llei ha afectat 160.000 contractes signats a Catalunya i ha aconseguit que els preus del lloguer baixin un 5% a les ciutats regulades. “Si es declara inconstitucional una llei que ha afectat 160.000 habitatges, s’hauria de contemplar algun rescabalament”, apunta Vázquez, com compensacions o bonificacions fiscals.
Vázquez: “Si es declara inconstitucional una llei que ha afectat 160.000 habitatges, s’hauria de contemplar algun rescabalament”
Tant Solé com Vázquez coincideixen que la llei ha afectat més a aquells pisos d’alt standing o amb primeres qualitats, que no pas a aquells amb rendes més baixes. La normativa catalana no tenia prou en compte els valors afegits a l’habitatge. L’única consideració que es feia era la possibilitat d’incrementar un 5% el preu de la renda si l’habitatge comptava, com a mínim, amb tres característiques destacades afegides (com ascensor, vistes especials, piscina comunitària, consergeria, etcètera).
Segons Solé, “la llei ha homogeneïtzat tota l’oferta i no ha discriminat si el pis té acabats d’alta gamma o no. Un propietari pot haver invertit en un habitatge pensant en un públic que ja li està bé pagar més per tenir majors qualitats, però s’ha trobat que no ha pogut recuperar aquesta inversió”.
Aquests propietaris han tingut tres vies d’actuació: assumir el no retorn de la inversió, vendre l’immoble o traspassar-lo al mercat de lloguer temporal. Segons Idealista, de fet, l’estoc de pisos de lloguer a Barcelona es va reduir un 57% en l’any 2021, baixada que es vincula directament a aquest context legislatiu.
La baixada de preus esdevé per la llei?
Respecte a la baixada dels preus, Solé apunta que poden haver-hi altres causes: “hi ha qui ho atribueix més a la situació econòmica derivada de la covid-19”. Un any després de l’esclat de la pandèmia, “els preus de lloguer a Madrid i Barcelona s’havien reduït de manera similar, i això que a Madrid no hi havia cap llei de regulació”. Concretament, segons Idealista, el metre quadrat residencial a la província de Barcelona a setembre del 2020 se situava en 15,3 euros. Un any i mig després s’ha reduït un 4,6%, fins als 14,6 euros el metre quadrat. A Madrid, el preu ha passat de 14,9 euros el metre quadrat a 13,9 euros. És a dir, ha registrat una baixada del 6,71%.
No hi ha lloc per a les renegociacions, per ara
La decisió del Tribunal Constitucional no té caràcter retroactiu. És a dir, no afectarà els contractes signats en l’últim any i mig. Tampoc es podran renegociar aquests contractes fins que acabi el seu termini. “La llei és molt clara amb això: els contractes de lloguer duren el que duren i protegeixen a les dues parts amb una renda i unes condicions durant cinc anys”, reflexiona Solé. Per tant, els possibles ajustaments d’aquestes rendes pactades durant el període de la llei 11/2020 no es produiran fins que s’acabin aquests contractes. És a dir, el 2025 i 2026.
Solé: “si fomentem que els ciutadans inverteixin en habitatge, potser aconseguim que s’incrementi l’oferta de pisos i, per tant, es redueixin les rendes”
Serveix la pilota el Govern estatal
A la partida de ping-pong en què s’ha convertit la llei d’arrendaments, ara li toca servir al Govern estatal. Compta amb l’exemple de Catalunya i en com ha reaccionat el mercat en l’últim any i mig; les fortaleses i mancances de la Llei 11/2020. Els timings estrenyen, però el sector immobiliari espera ser escoltat: “reiterem el nostre oferiment i la nostra predisposició en col·laborar i participar per posar en marxa mesures que siguin realment efectives”, anunciava avui el col·lectiu català, i afegia: “No es pot escoltar únicament a les propostes d’uns determinats moviments socials i que els representants polítics es limitin a seguir les seves consignes ideològiques, sinó que ha de tenir-se en compte a tots els agents implicats per a poder disposar d’una regulació justa i equilibrada”.
Quant a millores, segons Vázquez, “pel que s’està dient de la llei estatal, sembla que estan tenint en compte certes bonificacions fiscals per aquells propietaris que redueixin el preu del pis i, això, és una millora respecte a la normativa que teníem ara”. Encara, però, no se sap amb exactitud la via que utilitzarà l’Estat, potser serà mitjançant bonificacions d’IBI o reduccions de la fiscalitat. Sigui la manera que sigui, Solé troba que també seria un pas positiu: “si fomentem que els ciutadans inverteixin en habitatge, potser aconseguim que s’incrementi l’oferta de pisos i, per tant, es redueixin les rendes”.
LLEGIR LA NOTÍCIA COMPLETA A VIAEMPRESA: https://www.viaempresa.cat/economia/partida-ping-pong-mercat-lloguer-residencial-catalunya_2164794_102.html
